Az agglomeráció lakáspiacáról, a ki- és visszaköltözés volumenéről, üteméről, a Budapest környéki lakásárakról mostanáig nem rendelkeztünk teljes körű információval, ám a KSH a napokban megjelent összesítése minden kérdésünkre választ adhat.


Az ezredforduló után évente átlagosan 24 ezer lakóhely-változtatást jelentettek be Budapestről az agglomeráció felé, miközben a környező településekről Budapestre évi 14 ezer költözést regisztráltak. A főváros és agglomerációja közötti, az utóbbi évtizedben felerősödött migrációról a KSH a 2011. évi népszámlálási eredmények ismeretében készített összefoglalót.

A 2011-es népszámlálás adatai szerint 2001 és 2011 között Budapestről az agglomerációba távozott 137 ezer fő, miközben a budapesti agglomerációból a fővárosba költözők száma 47 ezer volt. Ez 53 ezer agglomerációba költöző, és 22 ezer onnan beköltöző háztartást jelent. Az agglomeráción belül költöző családok száma 52 ezer volt a 10 év alatt.  A szuburbanizációra mind a lakásfinanszírozási rendszer, mind a lakáspiaci konjunktúra, mind a válság jelentős hatással volt - állapítja meg a KSH.

Budapest agglomeárciós települései Forrás: KSH

 

1. A kiköltözés trendje hirtelen megfordult a 2008-as válság után, s éppen a 2011-es népszámlálás idejére következett be a két görbe találkozása, vagyis ebben az időpontban ugyanannyi háztartás költözött mindkét irányba. A kiköltöző személyek száma azonban ekkor is magasabb, hiszen ezek nagyobb létszámú háztartások, mint az agglomerációból a fővárosba költözők. A kiköltözések alakulásában a fordulat egyértelműen a válsághoz köthető, a Budapestre költözők számának emelkedése már a válság előtt, 2005-2006 körül megkezdődött, és 2008 után tovább folytatódott.

Forrás: KSH
 

2. Az agglomeráció egyes területein viszonylag egyenletesen magas az új lakások aránya. Az északnyugati és a nyugati szektorokban már a kilencvenes években több lakás épült, a déli és a keleti szektor építése pedig 2001 után volt kiemelkedő. E két utóbbi területen az elmúlt tíz évben épült a lakások negyede.

Az egyes települések közül kiemelkedik Herceghalom, Telki és Csomád, ahol a lakások közel fele (48-49 százalék) épült 2001-2011 között, illetve a nagyobb települések közül Dunakeszi és Szigetszentmiklós, ahol a lakások 37, illetve 36 százalékát az utóbbi két népszámlálás közötti időszakban vették használatba.

Forrás: KSH
 

3. A fővárost elhagyók többsége családos, házas, 30 év feletti, míg a Budapestre költözők között felülreprezentáltak a fiatalabb, egyszemélyes háztartások. Bár az idősebbek területi mobilitása általában nem jellemző, Budapestről az agglomeráció felé számottevő mértékben költöznek a nyugdíjas korosztály tagjai is.

Forrás: KSH

Így alakultak az árak

4. A lakások átlagos ára 2008-ig hasonlóan alakult Budapesten és az agglomerációban: 2001-ben 10 millió forint körül volt az árszint (Budapesten 9,9, az agglomerációban 10,5 millió forint). Ez 2007-ig 16 millió forint környékére emelkedett (15,9 illetve 16,4 millió forint). 2008-tól nőtt a különbség az agglomeráció javára, és ettől kezdve 2012-ig végig 2 millió forint fölötti volt a két terület árszintjének eltérése. 2012-ben 14,3 és 16,6 millió forint volt az eladott lakások átlagos ára Budapesten, illetve az agglomerációban.

5. Az agglomeráción belül a nyugati és az északnyugati szektorok árai jelentősen meghaladják mind Budapest, mind pedig a többi agglomerációs terület árszintjét. Az időszak végén az előbbiben 35, míg az utóbbi területen 26 százalékkal volt magasabb egy lakás átlagos ára, mint az agglomeráció egészében.

6. A 2008 utáni lakáspiaci válság átrendezte az árviszonyokat. A legjobb helyzetű nyugati szektorban 7 százalékos volt az áresés 2008 és 2012 között, miközben a délkeleti szektorban 22, a keletiben 16 százalékkal zsugorodtak az árak. A többi területen, ideértve Budapestet is, 10-12 százalék között volt az árcsökkenés mértéke.

Forrás: KSH

 

Ki hova költözött?

7. Erős a területi kapcsolat a peremkerületek és a szomszédos agglomerációs szektorok között. Kiemelkedő jelentőségű vándorlási szempontból, és távolabbi kerületekből is sokakat vonzott Érd, Szigetszentmiklós és Dunakeszi, ahol nagyarányú lakásépítés zajlott, olcsó társasházi lakásokat kínálva a kiköltözőknek.

8. Az idősebb kitelepülők inkább az üdülőterületekre, sokszor a már meglévő üdülőikbe költöznek. A 60 év feletti háztartásfők átlagosnál nagyobb aránya kimutatható a Dunakanyarba (Szentendre, Szigetmonostor, Pócsmegyer, Leányfalu, Tahitótfalu) és a Pilis településeire (Pilisszántó, Pilisszentkereszt) irányuló mobilitásban. (E települések mindegyikén meghaladja a korosztály részesedése a 15 százalékot, miközben az összes kiköltöző háztartásfőnek csak 11 százaléka múlt el 60 éves a költözés idején.)

9. A migráció  számos kisebb településen alapvetően megváltoztatta a népesség számát és összetételét. Az alig háromszáz lakásból álló Remeteszőlősön csaknem minden második háztartásfő budapesti kitelepülő, de Telkiben, Csomádon, Ürömön és Nagytarcsán is 30 százalék fölötti az újonnan kiköltözők aránya. Ugyanakkor még a nagyobb településeken sem ritka, hogy a kiköltözők aránya meghaladja a 20 százalékot (péládul Dunakeszi, Biatorbágy, Szigethalom, Szigetszentmiklós).

10. Az agglomerációba költöző háztartások közül a gyermekes családok élnek a legmagasabb értékű lakásokban, ennek átlaga megközelíti a 32 millió forintot. A gyermeket nevelő élettársak, az egyedülálló szülők és a gyermek nélküli házaspárok lakásának jellemző értéke 26 millió forint körül van, míg a fiatal egyedülállók és a gyermek nélküli élettársak ennél olcsóbb, átlagosan 22 millió forintra becsülhető értékű lakásban élnek. A legolcsóbb lakásokba a 45 év fölötti egyedülállók költöztek.