7+1 ok, ami miatt a lakásárak csökkenni fognak

7+1 ok, ami miatt a lakásárak csökkenni fognak

2022-03-08 19:45:51
Forrás: Bankmonitor

A szomszédban dúló háborús helyzet masszívan átrajzolja a gazdasági környezetünket, ez pedig szinte óhatatlanul el fogja hozni a 2015-ben indult erőteljes lakásáremelkedés trendfordulóját. Nemes egyszerűséggel: eljött az ingatlanárak csökkenésének ideje.


Mi indukálja a lakásárak csökkenését?

1. A gazdasági növekedés várhatóan erős hanyatlása

Bár az orosz és az ukrán gazdaság relatív kis szereplőnek számítanak globálisan, túl nagy súlyuk van az energia, az élelmiszer-alapanyagok, az ércek piacán. A nemzetközi vérkeringésbe beágyazott folyamatok meg fognak törni a szankciók révén. Sokkal magasabb áron, sokkal kisebb mennyiség fog nemzetközi piacra kerülni a két országból.

Mindez együttesen elvezethet a tartósan magas infláció melletti alacsony, vagy zéró gazdasági növekedéshez.

2. Infláció, infláció, infláció…

Magyarországon, Európában és az USA-ban is történelmi csúcson van az infláció – legalábbis évtizedek óta nem tapasztalt mértékű az áremelkedés -, melyet az előző pontban kifejtett okok miatt nagyon nehéz lesz megfékezni. Magyarországon addicionális komoly problémát jelent a forint leértékelődése, mely szintén inflációt erősítő hatással bír.

3. Bérek száguldása: „itt a vége, fuss el véle”

A gazdaság ciklikusságához hasonlóan a bérek emelkedése is hullámszerűen hol megelőzi az inflációt (valós értéknövekedés), hol elmarad tőle (bérek értékvesztése). Az elmúlt 5-6 év a masszívan infláció felett emelkedő bérekről szólt és ez most változhat, hiszen a csökkenő gazdasági növekedés miatt a súlyos munkaerőhiány csökkenhet, sőt valószínűleg teljes egészében majd az IT szektorra korlátozódik.

A bérek szempontjából „relatív jó hír”, hogy a legtöbb cégnél az éves bérrendezések már lezajlottak, így ez 2022-ben elsősorban a prémiumokon érezteti majd hatását, 2023-ban pedig a fix havi fizetéseken.

4. Bizonytalanság = óvatosság

Az összes politikai elemzés arról szól, hogy globális, erőteljes átalakulás tanúi vagyunk. A korábbi világrend elmozdul egy új típusú egyensúly felé. Az egyensúly kereséséhez is azonban relatív nyugodt környezetre lenne szükség (értsd: minimum fegyverszünet). Ez annyit jelent, hogy ma nem látható tisztán a jövő, nehezen tervezhetünk a családi pénzügyek terén is.

Nem csak a vállalatok bizonytalanodnak el a beruházásaikat illetően. A lakosságra is inkább kivárás, visszafogottabb fogyasztás és a nagy döntések elhalasztása lehet jellemző a lakásvásárlások terén is.

5. Hitelpiac: a kamatok emelkedése újabb lendületet vehet

Csak az elmúlt egy hétben 0,5-0,6%-kal emelkedtek a banki hitelezés szempontjából kulcsfontosságú kamatszintek. Március elejével a bankok átlagosan 0,4-0,5%-kal emelték meg  a lakáshitel kamatszintjüket az év eleji szinthez képest. A magasabb kamatszint pedig egyet jelent azzal, hogy ugyanolyan jövedelem mellett alacsonyabb hitelt vehetünk fel. (Arról nem is beszélve, hogy amennyiben kevésbé látjuk stabilan a jövőt, erősen bizonytalanok vagyunk, akkor önmagunktól is kisebb hitelösszeget igénylünk az óvatosság miatt.)

6. Bankok hitelnyújtási hajlandósága

A bankok nagy mértékben a hitelezésből élnek. A külső környezet drámaian kedvezőtlen változása esetén azonban az óvatosság az esetükben a kevésbé aktív hitelezésben nyilvánul meg. Szigorúbb hitelvizsgálat és alacsonyabb megadott hitelösszeg a várható végeredmény (ezt láttuk a COVID első hullámában is).

7. A magyar lakáspiac európai összehasonlításban is hatalmas emelkedést mutatott az elmúlt években

Amennyiben hosszú időn keresztül nagy mértékű az áremelkedés (mindegy, hogy ez az új támogatási elemek, támogatott hitelek, vagy a lakosság jobb ingatlanba költözési szándéka miatt valósul meg) akkor az kellő táptalaj arra, hogy egy erős negatív külső változás esetén az árak csökkenni tudjanak.

+1. Bárki nyeri is a választást erős megszorítások jönnek

Több ezer milliárd forint került elköltésre 2021 eleje óta. Ennek egy részét a COVID járványból történő kilábalás támogatása, másik része pedig már a hagyományos, választások előtti költekezés jegyében telt (ennek egyik leglátványosabb megnyilvánulási formája a 600 milliárd forintnyi SZJA visszatérítés volt a gyereket nevelő családoknak). A költségvetés tehát nincs jó helyzetben, a racionalizáció elengedhetetlen lesz. Minden bizonnyal nem „megszorításnak” fogja nevezni az aktuális kormány, de már május-június környékén érzékelhető lesz.

Ebbe a kategóriába sorolhatjuk az árstop intézményét is. Változatlan formában nagy valószínűséggel nem maradhat fenn az árstop az üzemanyag, az élelmiszer, a kamatok és a háztartási energia vonatkozásában sem.

2022-re – pont a korábbi évek agresszív áremelkedése miatt – már inflációval megegyező, vagy az alatti áremelkedést becsültünk. A fenti tényezők hatására azonban ma a Bankmonitor szakértői sokkal valószínűbbnek tartják, hogy az árak csökkenésnek induljanak.

Milyen gyorsan csökkenhetnek a lakásárak?

Érdemes visszanyúlni az utolsó nagy gazdasági válsághoz, 2008-hoz. Akkor a lakásárak a válság kitörését követően éves átlagban 6%-kal csökkentek az első két évben. Az árcsökkenés természeténél fogva nem volt egységes az egyes lakáspiaci szegmensekben: a kelet-magyarországi téglalakások évente átlagosan 12,3%-ot veszítettek értékükből, míg a budapesti téglalakások évente mindössze 1,5%-kal estek vissza.


Tekintettel arra, hogy 2008-ban is egy nagy áremelkedési hullám után érte el a válság a piacot, párhuzamokat tudunk vonni. Egy nagy különbség azonban van: ma sokkal egészségesebb a lakosság hitelállománya, mint 2008-ban volt. Nincs svájci frank hitel és a legtöbb hitel már fix kamatozású. Mindebből az adódik, hogy hitel oldalon nem lehet akkora dráma, mint a 2008-as válságban volt.

Összességében tehát a Bankmonitor becslése szerint országos átlagban 3-5%-os árcsökkenés lehet a legvalószínűbb forgatókönyv (azzal együtt, hogy az egyes lakáspiaci szegmensekben az árcsökkenés mértéke most is érdemben eltérhet).

Amennyiben a fegyveres konfliktus átlépi Ukrajna határait, akkor az előzőekben jelzettnél lényegesen nagyobb árcsökkenés is bekövetkezhet.

Mikor kezdődhet meg az árcsökkenés?

Az ingatlanpiacnak van egy természetes tehetetlensége. Az adásvételi szerződésekben jellemzően 60 napos fizetési határidő szerepel. A statisztikákban így vélhetően májusban lesz először érdemben kimutatható az árcsökkenés.

Mikor nem fognak csökkenni a lakásárak?

Ezt a mai ismereteink szerint csak abban az esetben tudjuk elképzelni, ha az orosz-ukrán háború rövid időn belül olyan módon ér véget, hogy a gazdasági szankciók is nagy sebességgel visszarendeződnek. Ennek sajnos ma minimálisnál is kisebb a valószínűsége.

Hosszabb távú jövő: az MNB, vagy az állam támogat?

CSOK, Falusi CSOK, CSOK+Hitel, Babaváró hitel, Lakásfelújítási Támogatás, Támogatott Otthonfelújítási hitel, NHP zöld hitel… nemzetközi összevetésben párját ritkítóan széles tárháza a lakásvásárláshoz kapcsolódó támogatásoknak és támogatott hiteleknek. Jöhet-e ezen a fronton újabb segítség?

Tekintettel arra, hogy egyre több közgazdász, sőt az MNB elemzései is azt mutatják, hogy a támogatások okoztak negatív hatásokat is az ingatlanpiacon (túlzott, nem fenntartható áremelkedés), inkább azt valószínűsítjük, hogy nem várhatók új támogatási elemek.

ÁLTALÁNOS INGATLANPIACI HÍREK
Szűkül a piac, egyre többet lehet alkudni az ingatlanok árából
Szűkül a piac, egyre többet lehet alkudni az ingatlanok árából
Habár a tavalyi mélypont után idén már észlelhetővé váltak a stabilizálódás jelei a hazai lakáspiaci trendeknél, továbbra is kockázatot jelentenek olyan tényezők, mint a gazdasági bizonytalanság vagy a kamatszint.
Mélyponton: lakáspiac, lakáshitel piac, építőipar
Mélyponton: lakáspiac, lakáshitel piac, építőipar
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2023. novemberi lakáspiaci jelentése alapján jelentős változások figyelhetők meg a magyar lakáspiacon. A DunaHouse ingatlanközvetítő mérései szerint 2023-ban Budapest és vidék lakáspiacán is csökkent a befektetési céllal lakást vásárlók aránya. Budapesten ez az arány a harmadik negyedévre 36 százalékra csökkent a korábbi 42 százalékról, vidéken pedig 23 százalékra az előző 32 százalékról.
Komoly ütést kaptak a lakásárak, még a covid idején sem csattant el ekkora pofon
Komoly ütést kaptak a lakásárak, még a covid idején sem csattant el ekkora pofon
Felgyorsult a lakásárcsökkenés Magyarországon a KSH legfrissebb, 2023 második negyedéves adatai szerint. Negyedéves összevetésben a koronavírus-járvány legsúlyosabb időszakában, valamint 2009 végén volt az idei második negyedéveshez hasonló majdnem 3 százalékos árcsökkenés – derül ki az ingatlan.com friss elemzéséből, amely ismerteti az október elején Magyarországra jellemző kínálati árakat is, továbbá bemutatja az uniós lakásárak változását, ezen belül a drasztikus németországi árcsökkenést is. 
Befékezett a drágulás az agglomerációban
Befékezett a drágulás az agglomerációban
A budapesti agglomeráció összes lakástípusában nőttek az árak egy év alatt, de a korábbi évek markáns drágulási ütemének vége. A fővároshoz közeli települések közül továbbra is Szentendrén kérik a legtöbbet egy négyzetméterért.