Fordulópont az ingatlanpiacon: Mi történt 2026-ban, és mit hoz 2027 a déli agglomerációban?

Ritkán látható kettősség jellemzi a magyar lakáspiacot 2026 őszén: miközben a 3%-os Otthon Start Programnak köszönhetően a lakáshitel-kihelyezések minden eddigi csúcsot megdöntöttek, az adásvételek száma látványosan visszahúzódott, Budapesten pedig tíz éve nem látott módon megállt a drágulás. A 100 millió forint feletti vásárlók egyre nagyobb arányban fordulnak a fővárosból a déli agglomeráció – különösen Szigetszentmiklós és a Csepel-sziget – felé, miközben a kormányzat 2027-re teljes lakáspolitikai irányváltást készít elő. Összefoglaltuk a legfontosabb idei számokat, az év végi várakozásokat és a 2027-es kilátásokat.

Hitelrekord és csökkenő tranzakciószám: A 2026-os év mérlege

A 2025 őszén elindított, fix 3%-os kamatozású Otthon Start Program (OSP) alapjaiban rajzolta át a hazai finanszírozási térképet, ám az árak emelkedése 2026 második felére kifullasztotta a keresletet.

• Óvatosabb vevők, kevesebb adásvétel: A Duna House adatai szerint 2026 harmadik negyedévében országosan 26 754 lakóingatlan cserélt gazdát (ebből szeptemberben 9 385 darab), ami az előző negyedévhez képest 6%-os, a 2025. őszi Otthon Start-rohamhoz mérten pedig 22%-os visszaesést jelent [1, 2]. Éves szinten 2026-ban várhatóan 122 ezer tranzakció zárulhat, ami 17%-kal marad el a 2025-ös 147 ezres volumentől [3].

• Történelmi csúcson a lakáshitelezés: Az adásvételek mérséklődése ellenére a hitelpiac szárnyal. A Bankmonitor számításai szerint 2026 első nyolc hónapjában 2 100 milliárd forintnyi új lakáshitel-szerződés született – ez csaknem a duplája az egy évvel korábbinak, és már augusztus végére meghaladta a teljes 2025-ös (1 967 milliárd forintos) éves teljesítményt [3, 4]. A kihelyezések 70%-át (1 470 milliárd forintot) önmagában az Otthon Start adta, további 200 milliárd forintot tettek ki az egyéb támogatott hitelek (például a CSOK Plusz), míg a tisztán piaci lakáshitelek mindössze 430 milliárd forintot értek el [3].

• Rekordkínálat és erősödő vevői alkupozíció: A Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakáspiaci jelentése alapján a lakásvásárlások több mint 60%-ához kapcsolódik hitelfelvétel (a program indulása előtt ez 36% volt), miközben az átlagos hitelösszeg 19,7 millióról közel 28 millió forintra ugrott [3, 5]. Eközben a szabadon megvásárolható új építésű lakások száma 63%-os éves bővüléssel historikus csúcsra, 9 490 darabra emelkedett [5]. A bőséges kínálat és a magas árak találkozása miatt a vevők alkupozíciója 2016 óta nem látott mértékben javult.

Budapest megtorpant, a déli kapu és Szigetszentmiklós felértékelődött

A főváros és a déli agglomeráció piacán 2026-ban éles szerkezeti átrendeződés ment végbe: a belső kerületek árai elérték a fizetőképes kereslet plafonját, így a családok a peremkerületek és a Csepel-sziget felé mozdultak el.

Irányváltás Budapesten: mínuszok a belső kerületekben, hajrá délen

Az Ingatlan.com 2026. október eleji adatai szerint Budapesten a használt lakások és házak medián négyzetméterára 1,41 millió forint, ami éves szinten mindössze 2%-os drágulást jelent – ráadásul augusztusban és szeptemberben két egymást követő hónapban is csökkentek a fővárosi árak [6, 7].

Éves összevetésben hat kerületben – köztük a IX. (-2,7%), a III. (-1,9%), az V. (-1,8%, 1,99 millió Ft/m²), a XII. (-1,7%, 1,75 millió Ft/m²), a XI. (-1,5%) és a XIII. (-0,5%) kerületben – már nominálisan is olcsóbbak a lakások, mint egy évvel korábban, amiben a rövid távú lakáskiadási (Airbnb) korlátozások miatti befektetői kivonulás is szerepet játszik [6, 8]. Ezzel szemben a megfizethetőbb déli és keleti peremkerületekben (XXII., XXIII., XVIII., XVII. kerület) 10–12%-os éves áremelkedést mértek [6, 7]. A déli agglomeráció közvetlen kapujának számító XXIII. kerület (Soroksár) 958 ezer Ft/m²-es mediánárral továbbra is Budapest legolcsóbb kerülete, így kiemelt célpontja az Otthon Start árplafonjába beférni kívánó vevőknek [6, 7].

Mi történik Szigetszentmiklóson és a Csepel-szigeten?

2026 egyik legmeghatározóbb piaci trendje, hogy a 100 millió forint feletti ingatlantranzakciókban Budapest részesedése egy év alatt 57%-ról 48%-ra csökkent, miközben Pest vármegye aránya 24%-ról 33%-ra emelkedett. Egy 70–80 m²-es fővárosi lakás árából a vásárlók Szigetszentmiklóson, Halászteleken, Dunaharasztiban vagy Tökölön már saját kertes házat vagy korszerű ikerházfelet tudnak vásárolni.

Szigetszentmiklóson az ingatlanok fajlagos ára a Pest vármegyei átlagnál mintegy 15%-kal kedvezőbb, ugyanakkor az elmúlt hat hónapban 6%-kal emelkedett a települési átlagár [9]. A városrészek között jelentős a szórás a beépítési típusok és az ingatlanméretek szerint [9, 10]:

Kétsebességes piac a déli agglomerációban: Mivel a vásárlók több mint 60%-a támogatott hitellel lép piacra, a banki értékbecslés és a jogi rendezettség vált a legfőbb szűrővé [3, 5]. A tiszta tulajdoni viszonyokkal (társasházi alapító okirattal vagy ügyvédi használati megosztással) és jó energetikai besorolással rendelkező szigetszentmiklósi lakások és újszerű ikerházak gyorsan gazdára találnak. Ezzel szemben a rendezetlen osztatlan közös tulajdonú ingatlanoknál, valamint a 80-as és 90-es években épült, magas rezsijű, nagy alapterületű családi házaknál 10–20%-os alku sem ritka a kezdeti hirdetési árakhoz képest.

Mi várható 2026 hátralévő részében?

Az év utolsó hónapjaiban két ellentétes hatás alakítja a piacot: a vásárlók árérzékenysége és a támogatási szabályok várható szigorítása.

1. Év végi előrehozott hitelhajrá: A szakértők szerint amennyiben a kormány bejelenti az Otthon Start Program jogosultsági feltételeinek 2027. januári szigorítását, novemberben és decemberben újabb igénylési roham indulhat [3]. A Bankmonitor becslése alapján az előrehozott hitelkérelmek további 100–200 milliárd forinttal dobhatják meg az idei kihelyezést, így a 2026-os éves lakáshitel-volumen a várt 3 050 milliárdról 3 150–3 250 milliárd forintra ugorhat [3].

2. Felfüggesztett nagyberuházások és fejlesztői kivárás: A Magyar Közlönyben megjelent 1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozat és Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter bejelentése értelmében a kormány 2026. december 31-ig felfüggesztette az Otthon Start keretében kiemelt (legalább 250 lakásos) nagyprojektek építési engedélyezését [11, 12]. A beruházásokat társadalmi, településrendezési és közmű-infrastrukturális szempontból világítják át: a felülvizsgálati jelentés határideje október 31., a kormány-előterjesztésé pedig november 30. [11].

3. Nyugodt árak az év végéig: Az őszi-téli hónapokban áremelkedési hullámra nem kell számítani; Budapesten oldalazás és enyhe korrekció, Szigetszentmiklóson és környékén pedig kiegyensúlyozott, a reálisan árazott ingatlanoknak kedvező forgalom várható.

Mit hoz 2027? Kormányzati intézkedések és piaci kilátások

A 2026 őszén elfogadott kormányhatározatok egyértelművé teszik, hogy 2027-ben alapvető lakáspolitikai fordulat következik: a kereslet fűtése helyett a kínálat bővítése és a megfizethető bérlakásszektor kiépítése kerül a középpontba [8, 11].

• Elindul a Wekerle Lakásépítési Program: Az 1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozat alapján 2026. december 31-ig kidolgozzák a 2027-ben induló Wekerle Lakásépítési Program pénzügyi és jogszabályi kereteit [11, 12]. A program állami és uniós forrásokból, valamint intézményi befektetők adópolitikai ösztönzésével támogatja a megfizethető bérlakás- és kollégiumépítést, a barnamezős területek hasznosítását, és felállítja az állami lakásügynökségi rendszert is [8, 11].

• Infrastrukturális fék az agglomerációban – felértékelődő meglévő állomány: A kormányzati irányelv a jövőben szigorúan a kötöttpályás közlekedési, közmű- és oktatási kapacitásokhoz köti az új lakásfejlesztések támogatását [11]. Mivel Szigetszentmiklóson az oktatási intézmények férőhely-kapacitása és a közúti/közmű-infrastruktúra már jelenleg is feszített [9], az új zöldmezős és ikerházas parcellázások engedélyezése szigorodhat. Ez 2027-ben komoly értéknövelő tényező lesz a már megépült, jogilag rendezett szigetszentmiklósi és halászteleki ingatlanok tulajdonosai számára.

• Célzottabb Otthon Start és szűkülő kamatolló: Miután a lakástámogatások felügyelete a 90/2026. (V. 13.) Korm. rendelet módosításával a Pénzügyminisztériumhoz került [12], 2027-től várhatóan szigorítják az Otthon Start feltételeit (például életvitelszerű bentlakási kötelezettséggel és a befektetési célú vásárlók kiszűrésével) [3]. Ezzel párhuzamosan a mérséklődő inflációs környezetnek köszönhetően a piaci lakáshitel-kamatok is fokozatosan csökkennek, ami 2027-ben a tisztán piaci alapú hitelfelvételt is újra vonzóvá teheti a nagyobb családi házba költözők számára.

Lábjegyzetek és források

1. Duna House: Jól indul az ősz a hazai ingatlanpiacon – Tranzakciószám-becslés és jelzáloghitel-előrejelzés (2026. október 1.) – https://dh.hu/jol-indul-az-osz-a-hazai-ingatlanpiacon

2. Alon.hu / Duna House Barométer: Egyre óvatosabbak a lakásvásárlók, ezt mutatják a friss adatok (2026. október 14.) – https://www.alon.hu/gazdasag/2026/10/egyre-ovatosabbak-a-lakasvasarlok-ezt-mutatjak-a-friss-adatok

3. Hitelinfo.hu / Bankmonitor elemzés: Rekordszint közelében a lakáshitelezés: az Otthon Start esetleges szigorítása újabb rohamot hozhat (2026. szeptember 8.) – https://hitelinfo.hu/2026/09/08/rekordszint-kozeleben-a-lakashitelezes-az-otthon-start-esetleges-szigoritasa-ujabb-rohamot-hozhat/

4. Világgazdaság: Otthon Start: soha nem látott hitelboom jöhet – ingatlanpiaci elemzés (2026. szeptember 2.) – https://www.vg.hu/vilaggazdasag-magyar-gazdasag/2026/09/otthon-start-lakashitel-novekedes-ingatlanpiac-elemzes

5. Magyar Nemzeti Bank (MNB): Lakáspiaci jelentés (2026. május) – https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2026-majus

6. Ingatlan.com Tudástár: Tízéves ritkaság a lakáspiacon: mindenhol lassult a drágulás szeptemberben (2026. október 7.) – https://tudastar.ingatlan.com/hirek/tizeves-ritkasag-a-lakaspiacon-mindenhol-lassult-a-dragulas-szeptemberben/

7. Adózóna / Ingatlan.com: Ingatlan.com: mindenhol lassult a drágulás szeptemberben (2026. október 6.) – https://adozona.hu/altalanos/Ingatlancom_mindenhol_lassult_a_dragulas_sz_WCPSYC

8. Mfor.hu: Itt az új lakásépítési program: Vitézy Dávid bejelentette (2026. augusztus 16.) – https://mfor.hu/cikkek/ingatlan/itt-az-uj-lakasepitesi-program-vitezy-david-bejelentette.html

9. Költözzbe.hu: Szigetszentmiklós ingatlanárak 2026 – átlagos m² ár, városrészi statisztikák – https://koltozzbe.hu/ingatlan-statisztikak/szigetszentmiklos

10. Ingatlan.com: Szigetszentmiklósi ingatlanpiaci kínálat és négyzetméterár-statisztikák – https://ingatlan.com/szigetszentmiklos

11. E-ingatlanügyvédek.hu: Wekerle Sándor Lakásépítési Program – 1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozat összefoglaló és menetrend (2026. szeptember 1.) – https://e-ingatlanugyvedek.hu/blog/wekerle-program

12. Magyar Közlöny (2026. évi 121. szám): 1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozat a lakásépítési kínálat ösztönzését szolgáló intézkedésekről, valamint a 90/2026. (V. 13.) Korm. rendelet módosítása (2026. augusztus 31.) – https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/63e781ed79f909649946634ed8f194c55799d783/letoltes