Albérlet: hírek

Lakást bérelsz? - Gondold át újra!

2016-01-27 23:58:16

Nagyon kedvező feltételek mellett vásárolhatnak első lakást ma a fiatalok - derül ki az FHB legfrissebb elemzéséből. 2015-ben 1,27 hónapnyi átlagjövedelemből lehetett egy átlagos méretű lakás egy négyzetméterét megvásárolni, így a 2007 előtti szinthez képest 34 százalékkal van kedvezőbb helyzetben a fent említett vásárlói kör. Az első lakást vásárlók helyzetét pedig tovább javítja a tavaly útjára indult, idén pedig kibővített CSOK, valamint a szintén az idén január 1-vel életbe lépett áfa-csökkentés. A fenti tényezők hatására már viszonylag kisebb várt reál lakásár emelkedés mellett is megéri a bérlés helyett a saját lakástulajdont választani.


Már emelkedtek az árak



Az elmúlt hat évben a lakásvásárlók egyre kedvezőbb helyzetbe kerültek, a lakásárak csökkenésének és a jövedelmi helyzet javulásának következtében az árak jövedelemhez viszonyított aránya a 2007-et jellemző több mint 1,9-ről (azaz 1,93 hónapnyi átlagjövedelemért lehetett egy négyzetméternyi lakást megvásárolni) 2014-re 1,17-re csökkent. A lakáspiac 2014-ben azonban elérte a mélypontot, és az árak emelkedésbe kezdtek. A drágulás 2015-ben is folytatódott, és az árnövekedés fel is gyorsult, amit a közel 4 százalékkal növekvő jövedelmek sem tudtak ellentételezni. Ennek hatására a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya növekedett, már csak 1,27 hónapnyi átlagjövedelemből lehet egy átlagos méretű lakás egy négyzetméteréhez hozzájutni. Ez ugyan közel 8 százalékos romlást jelent az egy évvel korábbiakhoz képest, de a 2007-es, válság előtti évvel összehasonlítva elmondható, hogy még mindig 34 százalékkal kedvezőbb helyzetben vannak a lakásvásárlók.

Hitelezési környezet



A lenti ábra a hitelek részleteinek terheit mutatja a tipikus kamat, illetve az aktuálisan jellemző futamidő mellett. Egy tipikus hitel első évi törlesztése 2015-ben is tovább mérséklődött, így a hitelek terhei immár negyedik éve csökkennek az alacsonyabb kamatkörnyezet miatt. Jelenleg a korábbi devizahitelek szintjén állnak, a hitelrészletek a 2007-es szintnek megfelelő terhet jelentenek.

Jelentős bővülés a támogatásokban



Jelentősen változtak a lakáshoz jutást segítő támogatások a tavalyi évben, 2015. július elsejétől még kedvezőbb feltételekkel igényelhető a CSOK, a Családok Otthonteremtési Kedvezménye a használt lakást vásárlók és bővítők számára is és 2016 januárjától tovább bővítették a programot.

 

Az új lakásvásárlókat szintén kedvezően érintheti, hogy az új lakások áfája 5 százalékra csökkent idén január 1-től. Családi ház magán kivitelezésű építésekor pedig az építkezés során kiállított számla szerint megfizetett általános forgalmi adó összegének megfelelő, de, maximum 5 millió forintos adó-visszatérítési támogatást igényelhetik az erre jogosult magánszemély építtetők.

 

Összesítve, egy tipikus lakás megvásárlása esetén a vételár 14,7 százaléka volt megszerezhető támogatások formájában 2015-ben. Ez a szint körülbelül a 2004-2008-as időszakban tapasztalhatónak felel meg. Új lakások esetében nagyobb volt ez az arány, itt kicsivel több, mint 18 százalékos volt az állami hozzájárulás mértéke, ez azonban a 2010-2011-es időszakot leszámítva továbbra is jóval alacsonyabb szint volt, mint 2000 és 2008 között. Használt lakások esetében a támogatás mértéke ugyanakkor csak a 2000-2003-es időszakban volt csak magasabb a jelenlegi, 13,8 százaléknál.

Idén a 3 vagy több gyermekes családok esetében azonban eddig még soha nem látott lehetőségek nyíltak meg, a tavalyi átlagos 17,1 millió forintos új lakás árral számolva, a vételár közel 60 százaléka finanszírozható ezzel a speciális esetre nyújtott, 10 millió forintos CSOK-ból. Ez a szint a többi támogatás nélkül is meghaladja a 2002-es eddigi csúcsot, mikor az új lakás vásárlásához a vételár 57 százalékának megfelelően igényelhettek támogatást a vásárlók.

 

Sok kislakás épül



A Budapesti Lakáspiaci Riport (BLR) adatai alapján végzett becslés jelentős arányban épülnek kislakások a különböző projekteken belül. A most épülő lakások között a legnagyobb arányban a 40-60 négyzetméter közötti ingatlanok találhatóak, melyek összesen több, mint 42 százalékát teszik ki az építés alatt álló állománynak, de a 40 négyzetméter alatti lakások is fontos csoportot képviselnek több, mint 15 százalékos részesedésükkel. Ez egyben azt is jelenti, hogy a 60 négyzetméter alatti lakások aránya az épülő, a BLR által követett budapesti projekteken 58 százalékos.

 

Nincsenek könnyű helyzetben a kibővített CSOK-nak köszönhetően 10+10 millió forintos összeget igényelhető 3 gyermekes családok. Jelenleg ugyanis nagyon kevés olyan lakás van, ami a 10 milliós támogatás igénybe vételéhez előírt kritériumokat teljesíti. Mindössze az épülő ingatlanok 42 százaléka 60 négyzetméter fölötti. A 10+10 millió forintos támogatás és az adó-visszatérítési támogatás lehetősége ugyanakkor a várhatóan a 3 vagy többgyerekes családok számára komoly motivációt jelenthet akár saját családi házas építkezés indítására elsősorban vidéki településeken vagy a városi agglomerációban, azokon a részeken, ahol megfizethető áron, vagy helyi kedvezményekkel lehet építési telekhez jutni.

 

Lakásvásárlás kontra bérlés



Az Első Lakásukat Vásárlók csoportja számára nagyon fontos, hogy kb. 5-10 éves időtávon hogyan alakul a megvásárolt ingatlan ára, amíg a következő lakáscserét igénylő élethelyzete miatt tovább nem költözik. A másik lehetősége a fent említett csoportnak a megfelelő lakhatás biztosítására, ha a saját ingatlan tulajdon szerzése helyett, inkább a bérel.

A több tényező közül, melyek a lakás bérlés vagy a lakásvásárlás kifizetődését befolyásolják, a két legfontosabbat, az aktuális lakásár és bérleti díj arányát, valamint a várható lakásfelértékelődését vettük figyelembe az optimális választások meghatározásához, amelyeket a lenti ábra mutat be 5 és 10 évre szóló döntések esetében. Amennyiben kisebb a lakásár-bérleti díj hányados, vagyis olcsóbb a lakásvásárlás a bérléshez képest, akkor alacsonyabb reál felértékelődés esetén is az otthon megvásárlása válik a kifizetődőbb megoldássá. Szintén leolvasható az ábráról, hogy minél rövidebb az időtáv, amelyre meg kell oldani a lakhatást, annál nagyobb reál felértékelődés mellett éri csak meg a lakásvásárlást választani.

 

A modell paraméterei:

A modell felállításakor egy 15 millió forint értékű lakással számoltunk, melyet 5 vagy 10 évre vásárolunk meg, vagy bérelünk. A lakás vételárának 50 százaléka hitelből kerül kifizetésre, a THM 6 százalékos. A lakásvásárláshoz egyéb járulékos költségek is tartoznak. Az egyszeri költségek között szerepel:

  • az illeték, melynek mértéke (a 35 alattiaknak szóló kedvezménnyel) 2 százalék,
  • az ügyvédi és adminisztrációs költségek 1 százalékosak,
  • a beköltözés illetve felújítás költsége 5 százalék,
  • az új bútorok költsége szintén 5 százalék, valamint
  • a hitelfelvétel költsége 1 százalék.


A lakás karbantartása a 4. évtől kezdődően a lakásár 1 százalékát emészti fel, vagyis 150 ezer forintot.
A bérlés esetén a lakás mindig azonos minőségű. A rendelkezésre álló sajátforrást 4 százalékos kamat mellett lehet befektetni. A diszkontfaktor megegyezik a hitel THM-jével.

Az ábrán elhelyeztük az aktuális, a különböző lokációkat jellemző lakásár-bérleti díj hányados alapján, hogy minimálisan mekkora lakásfelértékelődésnek kellene bekövetkeznie a vizsgált időtávon, hogy a lakásvásárlás és bérlés egyforma költséget jelentsen, vagyis egyformán jó döntés legyen.

Ebből látható, hogy 5 éves időtávon Budapest II. kerületében és Debrecen Belvárosában - 1 százalékos várt reál felértékelődéskor - jobban megérheti a lakásvásárlás mellett dönteni, míg 10 éves időtávon, amennyiben a lakások reálértelemben nem veszítenek az értékükből, akkor szintén kifizetődőbb lehet a vásárlás a bérlés helyett. Az ellenpólust Szentendre képviseli, ahol 5 évet nézve 3,7 százaléknál nagyobb várt reálfelértékelődés esetén érdemes elgondolkodni a vétel mellett a megadott paraméterekkel, míg 10 évet nézve 2,7 százalékosnál kisebb várt reál lakásár-emelkedésnél a bérlés felé tolódhat el a döntés. Fontos azonban megjegyezni, hogy a fenti esetek az átlagos árakat és bérleti díjakat tükrözik, amelyektől az egyedi esetek jelentősen különbözhetnek.

 

 

 

ALBÉRLET
Ki fizet, ha valami elromlik az albérletben? Itt a válasz, ami véget vet a vitáknak
Ha egy albérletet bútorozva és elektromos háztartási gépekkel felszerelve vesszünk ki, akkor fontos tisztában lenni azzal, hogy kinek kell megjavíttatni vagy esetleg pótolni azokat az eszközöket, amelyek elromlanak.
Jobb az albérlet, mint a saját lakás? Mit felejtenek ki a szakértők?
Jobb az albérlet, mint a saját lakás? Egy végtelen körforgásként megy az adok-kapok, a pro és a kontra. Vannak, akik meg akarnak győzni, hogy az albérlet a te utad, míg mások állítják a saját lakás ésszerűségét. 
Lakást ad ki? Ennek a hírnek örülni fog!
Jövőre a bérbeadók rendkívüli adminisztrációcsökkentéssel és jelentős pénzmegtakarítással számolhatnak - mutat rá friss közleményében a Nemzetgazdasági Minisztérium. A hosszútávú lakáskiadóknak mindössze 15 százalék szja-t kell fizetniük, a rövidtávú bérbeadók (pl. az airbnb-zők) már három lakásra is választhatják a legnagyobb megtakarítást biztosító adózási módot, a tételes átalányadót. 
Vége a feketén kiadott lakások korának? Nagy változások jönnek a lakásbérlésnél
Szakértők szerint átalakulás előtt áll a magyarországi bérlakás-piac: az árak végre nem emelkednek tovább a fővárosban sem - nem is lenne könnyű kifizettetni a bérlőkkel, akik az átlagbér kétharmadát költik már havonta lakhatásukra. Nagy változást hozhat az is, ha tényleg a felére faragják a lakáskiadásból származó jövedelmek közterhét: kifehéredhet a piac.